• <nav id="kmyom"></nav>
  • <nav id="kmyom"></nav>
  • <nav id="kmyom"><strong id="kmyom"></strong></nav>
  • <nav id="kmyom"></nav>

    物業大并購啟幕:大魚吃大魚時代的動力與機遇

    陳博2021-03-05 17:39

    經濟觀察網 記者 陳博 物業管理行業收并購“大魚吃大魚”時代提前到來。

    標志性事件是碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控制權。2月25日,藍光發展公告宣布,擬將其持有藍光嘉寶服務64.6%股份轉讓給碧桂園服務。

    “去年底,我們做過一個預測,2021年物業行業可能出現大大型物企兼并,只是沒想到會來得這么快。”在一家港股上市物企投資部任職的楊麗感慨。

    物業公司估值分化以及房地產“三道紅線”要求下,無形中催生中小房企拋售物業資產,物業行業收并購迎來新變局。與原來相比,物業收并購對象不在限于規模較小或者未上市物企。一部分物業公司將目光投向上市物業公司及背靠地產公司的物企。

    “以往是‘大吃小’、‘小吃小’,現在可能發展到‘大吃大’、‘大合大’。”融創服務集團副總裁謝建軍說,越來越多的物業公司在龍頭排位賽道上躍升的欲望變得強烈。“每一次溢價收并購都是因為競爭更加激烈,物業公司需要好看的數據在資本市場展現自我,收并購是最快速有效的方法之一。”

    “大吃大”

    碧桂園服務收購藍光嘉寶服務無疑開啟了大型物業企業之間收并購序幕。3月4日,龍湖簽署了收購億達物業服務集團有限公司(以下簡稱“億達物業”)100%股權的協議。

    過去5年,物業公司收并購的密集程度絲毫不亞于開發商在土地市場上的拼搶。不過,早期物業公司的交易標的,大部分是與地產公司無關聯或未上市的第三方物業公司。

    2021年開年的兩宗交易直指地產公司旗下的物業公司。碧桂園服務收購藍光嘉寶服務將物業公司收并購標的延伸至上市公司。

    其實,上市物企之間的連橫合縱早已開啟。2020年6月,在10天時間內,綠城服務先后以2.56億港元收購中奧到家合計18.67%股權,成為中奧到家第二大股東,并在中奧到家董事會獲得2個席位。

    相比之下,碧桂園服務收購藍光嘉寶服務控制權的交易,無論是各自的規模體量,還是交易金額,均處于行業前列。截至2020年底,藍光嘉寶服務在管面積1.3億平方米,合約管理面積達到2.1億平方米。

    值得關注的是,2020年藍光嘉寶服務先后完成17次收并購,累計耗資10.1億元。

    “這種‘大魚吃大魚’的機會非常難得。”一家香港上市物業公司的負責人告訴經濟觀察報,放在過往,諸如藍光嘉寶這樣的標的很難出現。“從前開發商的競爭模式都聚焦在高周轉和規模,只要規模跟得上,開發商甚少考慮甩賣優質資產。”

    2020年8月底,三道紅線開始試點后,房企普遍面臨降杠桿和現金流壓力。“這個時間點開發商轉向拼耐久性,中小房企為了緩解自身的資金難題,不得不考慮出售手頭優質資產,以回籠現金。”上述香港上市物業公司負責人說。

    藍光嘉寶服務讓出控股權是典型案例。從物業行業來看,藍光嘉寶無疑是一個“佼佼者”,從藍光發展公告中可以一窺選擇轉賣的原因:“有利于增加公司現金流,促進公司核心業務經營和拓展”,“交易預計產生的利潤,將占公司最近一個會計年度經審計凈利潤的50%以上”。

    “地產公司的財務指標‘觸線’,需要想辦法脫離危險區,此時出售藍光嘉寶是正常的‘斷臂求生’。”上述香港上市物業公司負責人告訴經濟觀察報。

    藍光發展在2019年首次正式躋身千億房企陣列,規模持續擴張的同時,其也面臨著償債的巨大壓力:2021年9月之前,藍光發展即將到期的國內存量債券共有7筆,待償規模達到46.91億元;另外還有3筆境外債券也將于年內到期,涉及金額達8.5億美元。

    根據2020年度業績快報公告,截至2020年末,藍光發展短期有息負債總額同比增長27.62%至263.39億元;剔除預收款后的資產負債率為73.65%;凈負債率達92.93%。

    億達物業的地產母公司億達中國則在公告中表述得更為明確:通過出售一項輔助性業務,迅速為集團收回資金及彌補短期流動資金短缺;出售所得款項凈額將用作償還億達中國的負債。億達中國透過這筆交易將錄得8.7億元收益。

    “大的物企標的就是從這樣的資金危機中應運而生,最近兩年,中小房企拋售旗下物業公司的現象會趨顯。”上述香港上市物業公司負責人表示,他熟悉的多個規模物業公司,近期被同行頻繁盡調。

    不過,如藍光嘉寶一般優質的標的依然罕見。一位港股上市物企的投拓表示,物業行業本來就分散,現在收并購的可選貨架上,還是以沒有開發商背景的第三方物業公司為主。“大標的更多集中在地產商旗下的上市物企里面,但這類標的數量很少。”

    “規模更大的上市物企標的可能會逐漸出現,但不代表在收并購層面,這類標的已經成批量效應。”上述香港上市物業公司負責人也提到,在上一輪收并購大潮中,全國主要城市中上億規模的物業企業至少已經有50%被整合。接下來,大物企標的只能從房地產公司的下屬物業公司里尋找。但這類大標的能否大面積出現,還要取決于房地產資金端的監管政策是否愈發嚴厲。

    “大吃大”原動力

    一面是數量稀缺引發拓展大標的之路難度重重,另一面是兼并過程中上市物業公司不約而同的意愿都聚焦在大物企標的上。

    “誰不想吃‘大魚’?”在采訪中,不止一位物業人士拋出反問。經濟觀察報獲悉。從去年起,碧桂園服務就有意謀劃上市公司的收并購,他們與業內諸多已經上市的物業企業建立起良好關系,四處探索這類大型標的。

    與此前的第三方物業公司相比,大型上市公司標的并不需要花費太大精力重新去做盡調和評估,因為市場已經給到一個標準估值;而且,這類大型標的,本身已經擁有較大的管理規范度,在資源、融資能力與融資手段等方面也具備足夠的多樣性,抵御風險的能力本身就更強。

    不同于房地產開發,物業行業向來是輕資產屬性,這意味著,收購方買來的不是一個既定標的,而是一個團隊及其生產能力。這個團隊的生產能力能不能利用好、整合好是一筆收并購成功與否的關鍵點。

    “大標的確實具備較多的先發優勢,但由于本身不是一張白紙,后續整合難度肯定更大。”謝建軍提到,“大吃大”以后,如果后期的整合能夠實現協同,產能、研發及共享優勢都能充分體現,那么雙方都能迎來一個持續共贏的局面。

    反之,一旦在整合和優勢互補過程中,收購方給被收購方賦能的能力不是非常突出,這筆收購就很難發揮預期中的效力。

    盡管頻頻遭遇拓展與整合的難題,但在收并購市場上,仍然有越來越多的物業公司“前赴后繼”。一個更深層的原因在于,3年此起彼伏的IPO大潮行至中場,物業股賽道的入局者早已超過40位。

    當前,除了萬科物業、龍湖物業等少數公司外,大型物業公司基本完成上市動作,龍頭物企之間的排位賽交鋒愈發激烈。

    “物業公司擺脫地產公司附屬品的意圖頗為強烈,通過外拓降低來自地產母公司的占比勢在必行;而疫情下的價值覺醒,正促使增值服務有了更大的可做空間,這些增值服務業務同樣需要規模效應支撐。”楊麗告訴經濟觀察報,區別于以往單一的搶占“地盤”,新的行業競爭格局下,收并購成為一種快捷的加成方式。

    物業行業的排位賽不單單如過去僅停留在規模層面的競爭,更多的物業公司從具備較大市場與利潤空間的增值服務層面入手,暗中角力。

    “原本傳統物業管理模式正慢慢發生轉變,向其他業務板塊要效益是每家物業公司新的探索方向。”上述香港上市物業公司負責人日常與不少物企高管都有過交流,他觀察到,在探索的進程中,無論是碧桂園服務,還是其他體量龐大的企業都發現一個問題:相比電商領域單一大平臺,目前物企所擁有的客戶基數還是相對小且窄,不足以形成規模效應。

    “如何將客戶群做大,這是物業企業‘大吃大’的原動力。”他說。

    收購估值分化

    一個月前,恒大物業以15億元對價收購浙江亞太酒店物業服務(以下簡稱“亞太酒店物業”)100%股權。

    亞太酒店物業的在管面積超過8000萬平方米,擁有33個城市公共服務項目。從規模比對,亞太酒店物業、億達中國都略遜藍光嘉寶,但三者的差距并不是很大。

    但從估值來觀察,以實際交易對價和2020年盈利粗略估算,恒大物業這筆收購對應的PE值約15倍。

    碧桂園服務的交易總代價暫估值為48.5億元,對應藍光嘉寶整體估值達90億港元,較消息公布日的收盤價約有30%的溢價,折算下來,收購PE值大概是14倍。

    而龍湖物業為收購斥資12.73億元,對應的PE約20.5倍。

    估值分化折射到三宗收購中。“現在一級市場(未上市物業標的)的信息不透明,各家物企都是私下談判,價格、PE不太統一。所以,一級市場上的收并購,標的價格和估值相對更高。”上述港股上市物企投拓中層告訴經濟觀察報。

    楊麗向經濟觀察報提供了一組數據——2015-2017年間,物業市場收并購的PE均值普遍介于4-5倍;從2018年開始,物業公司標的估值一直往上提升。如今,無論上市與否,行業內收并購的PE均值已經達到14倍左右。

    “但相對而言,二級市場(上市物企標的)的估值更加透明,部分價格回調一定程度上也在影響著一級市場。”上述港股上市物企投拓表示,一旦一級市場價格失去理性,那物業企業更傾向于從二級市場進行收并購。這兩個市場之間相互影響,整體來看,現在收并購的估值正在逐步回歸理性。

    三宗收購中,碧桂園服務“吃下”藍光嘉寶被業內普遍視為“相當劃算”。多位物業人士的共識是,作為二級市場買賣,藍光嘉寶本身是上市公司,又擁有龐大體量,價格與估值相對合理。

    一位接近恒大物業的知情人士向經濟觀察報透露,收購亞太酒店物業,恒大物業更多是被1月中旬下發的“軍令狀”趕鴨子上架。“許老板下達的壓力太大。實際上,恒大物業在盡調過程中就發現,亞太酒店物業這個標的雖然規模有優勢,但底子還是有點問題。收購之前,恒大物業管理層進行內部討論時出現分歧,最后董事長直接拍板,先收了再說。”

    該知情人士稱,恒大物業完成收購之后市場反響不錯,但實際成效可能還需要一段時間來驗證。

    “收購本身就是一種投資行為,花多少錢辦多少事,各家物業公司基于戰略布局迥異,考量也各不相同。”上述港股上市物企投拓說,物業公司在做收并購時,很多時候會做通盤考慮,有的公司收并購是為了拓展用戶數量,有的則是希望借助收購進入更多的區域占領更大市場。各家物企對標的的評估指標會隨著策略發生變化。“營運規模、盈利能力之類的基礎指標都很重要,但戰略性布局促使物企在評估過程中可能會犧牲掉部分基礎指標。”

    (應受訪者要求,楊麗為化名)

    版權聲明:以上內容為《經濟觀察報》社原創作品,版權歸《經濟觀察報》社所有。未經《經濟觀察報》社授權,嚴禁轉載或鏡像,否則將依法追究相關行為主體的法律責任。版權合作請致電:【010-60910566-1260】。
    不動產開發報道部資深記者
    關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
    老头晚上和老太同房视频_那一夜他把我做到喷水_天堂mv手机在线mv观看_日本亚洲高清无码中文字幕_他一边亲我奶头一边要我下面_国产强奷在线播放免费不卡